Laweek 新法专栏 | 民法典强化业主权利

尚法 勤勉 精专 共赢

小区业主与业主、业主与物业公司之间，应是和谐相处的的关系，但在现实生活中往往上演各种“欢喜冤家”的戏码。物业费的流向、小区内广告收入分配及如何进行公共维修等问题，这些问题都是一笔“糊涂账”。民法典物权编通过加强对建筑物业主权利的保护，对此问题进行回应。

刘海辉 合伙人

广东金桥百信律师事务所律师

 明确共有部分收入权属

电梯广告等收益属于谁呢？

<滑动查看答案>

业主共有

物业公司

(1) 详细解答

明确共有部分收入权属归业主共有

民法典新规明确规定电梯广告收益归业主共有，使小区公共区域收入归属不定的问题有明确指引。此后，小区电梯广告收入、外墙广告收入等在物业公司扣除合理成本后，均应归业主享有。

法条链接

《民法典》第282条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”

(2) 哪些属于小区公共收益？

01 小区公共区域的公共区域广告收益

02 小区公共区域的停车场收益

03 小区公共区域内租赁的摊位收益

04 利用小区公共配套经营收入

05 物业管理用房的收益等

(3) 问题在于

在司法实践中，该如何认定“合理成本”？这个问题既需要物业公司、开发商等侵占人举证，同时需要法院在个案中根据实际情况予以认定。

 分设业主决策门槛，更改决策人数

A栋业主加装电梯讨论群（7）

加装电梯需要多少业主参与表决呢？

又需要经过多少的业主同意呢？

╮(￣▽￣"")╭且听慢慢解说

(1) 法条对比

民法典

VS

物权法

《民法典》第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员;（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

《物权法》第七十六条  下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

(2) 详细解读

民法典对于业主表决的规则的新亮点

1.设置了“双三分之二”的表决参与率

2.以参与表决的票数为基数计算同意票数　

3.将物业维修基金的使用和筹集区分开，对于使用维修基金需要“双过半”，但对于筹集维修基金则需要“双四分之三”。

民法典根据一般事项和特别事项，调整了不同决策事项的最低人数，促进业主权利的行使。对于制定和修改业主大会议事规则、管理规约等一般事项，物权编降低了对决策人数的要求，由“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数”改为“参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数”，使这些事项更容易通过。对于特殊事项，民法典采取了经参与表决的“双四分之三”制度，这样算下来就相当于占专有面积和人数二分之一以上即可以作出决定，比照原来的“双三分之二”要求有所降低。该变化既尊重“双三分之二”业主的表决参与，充分保障业主的决策参与度，又在此基础上使表决同意人数方面更科学。  

全国各地老城区旧楼加建电梯近期进行得沸沸扬扬。民法典开始现行后，加建电梯属于上述规定的第七项特殊事项，在表决参与率方面应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决；在表决同意人数方面，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。    

关于加装电梯涉及的法律规定不仅有现行还有效的《物权法》，还有各地市人民政府颁发的既有住宅增设电梯办法。在《民法典》生效后，各地市关于增设电梯办法作为下位法，与上位法造成冲突的，应以上位法《民法典》的规定为准。

民法典涵盖生活的方方面面

加强了建筑物业主权利的保护

小区业主们了解权利从而维护权利

不在权利上“睡懒觉”

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